Savjeti

Dobro je znati! - odgovaramo na Vaše najučestalije upite


Katastar zemljišta 

Evidencija nekretnina

 
Katastar je evidencija u kojoj se nekretnine (čestice zemljine površine, katastarske čestice) opisuju prema njihovim tehničkim karakteristikama i time pojedinačno određuju. Zakon definira katastar kao „evidenciju o česticama zemljine površine, zgradama i drugim građevinama koje trajno leže na zemljinoj površini ili ispod nje te o posebnim pravnim režimima na zemljinoj površini“.
Katastarski uredi pružaju građanima različite vrste usluga od kojih su najvažnije:
- izdavanje kopija katastarskih planova
- izdavanje prijepisa posjedovnih listova
- izdavanje razlicitih potvrda i uvjerenja koja se temelje na evidentiranim katastarskim podacima
ŠTO JE KOPIJA KATASTARSKOG PLANA?
Katastarski uredi vode i održavaju katastarske planove. Na katastarskim planovima su katastarske čestice prikazane tako da se vide njihove granice, zgrade koje su na njima izgrađene i brojevi katastarskih čestica. Kopija katastarskog plana izrađuje se precrtavanjem katastarske čestice za koju se kopija traži. Kopija katastarskog plana je javna isprava kojom se dokazuje kako je katastarska čestica prikazana na katastarskom planu.

ŠTO JE PRIJEPIS POSJEDOVNOG LISTA?

Katastarski uredi vode i održavaju posjedovne listove. U posjedovne listove upisuju se korisnici katastarskih čestica i unose pisani podaci o katastarskim cesticama (broj, adresa, način uporabe, izgrađenost, površina). Prijepis posjedovnog lista je javna isprava kojom se dokazuje kako je pisanim podacima opisana neka katastarska čestica i tko je u katastru upisan kao njezin korisnik. Do donošenja novih propisa u katastar su se upisivali posjednici katastarskih čestica. Danas se u njega upisuju vlasnici.

ŠTO SU POTVRDE I UVJERENJA?

Potvrde i uvjerenja su javne isprave koje se izdaju na temelju podataka koje vodi katastarski ured, a građanima trebaju radi dokazivanja određenih činjenica pred drugim administrativnim tijelima.
DOBRO JE ZNATI
Katastarski podaci su javni i svatko ima pravo, u radnom vremenu, obaviti uvid u njih. Da biste saznali stanje katastarskih podataka, morate se zaputiti u nadležni katastarski ured i ondje obaviti uvid. Katastarski uredi će vam predoćiti katastarske planove i posjedovne listove, a po potrebi i druge katastarske podatke. Službenici katastarskih ureda ce vam pomoći u pronalaženju katastarskih čestica u koje želite izvršiti uvid. Državna geodetska uprava, koja je nadležna za katastar, omogućuje vam i uvid u pisane katastarske podatke (popise katastarskih čestica i posjedovne listove) putem interneta na stranici www.katastar.hr. Da biste obavili uvid u te podatke, morate znati u kojem katastarskom uredu se vode podaci za neku katastarsku česticu, u kojoj se katastarskoj općini ona nalazi i koji je njezin broj. Do podataka o katastarskim česticama upisanima u neki posjedovni list možete doci ako znate broj posjedovnog lista.
 

Zemljišna knjiga (gruntovnica) 

Pravno stanje nekretnina

 
O pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet vode se zemljišne knjige. Za vođenje zemljišnih knjiga nadležni su zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova (popularno: gruntovnice ili zemljišnici).
U zemljišnoknjižnom odjelu stranke:
- podnose prijedloge za upis određenih prava/pravnih činjenica/drugih podataka bitnih za nekretninu i nositelje odredenih prava na nekretninama (vlasništvo, hipoteka, promjena adrese, promjena prezimena…)
- imaju pravo na uvid u zemljišnu knjigu i sve pomoćne popise
- dobivaju izvatke, odnosno ispise i prijepise iz zemljišne knjige.
ŠTO JE IZVADAK IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE?
Zemljišnoknjižni izvadak, koji je izdao i ovjerio zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda, je dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmet upisa u zemljišne knjige. Izvadak, ispis i prijepis iz zemljišne knjige uživa javnu vjeru i ima dokaznu snagu javne isprave.
DOBRO JE ZNATI
Činjenica da ste sklopili ugovor o kupoprodaji i platili troškove ovjere potpisa i poreza na promet ne znači da ste time postali vlasnikom nekretnine. Vlasnik nekretnine postajete tek nakon upisa u zemljišnu knjigu!
KAKO DA SAZNATE PRAVNO STANJE NEKRETNINA?
Zemljišna knjiga je javna, što znaci da svatko može zahtijevati uvid u nju. Na taj način možete dobiti uvid u sve njene dijelove, zbirku isprava i sve pomoćne popise, te iz nje dobiti izvatke, odnosno ispise i prijepise.

Digitalizacija zemljišnih knjiga omogućuje korisnicima interneta da uvid u stanje zemljišne knjige obave iz svog ureda ili doma, na web-stranicama Ministarstva pravosuđa. Pri pregledu stanja zemljišne knjige na internetskim stranicama treba obratiti pažnju na natpis uloška u dijelu označenom slovom A. Ako se iznad slova A nalazi tekst „z.k. uložak je verificiran“, to je znak da se zemljišna knjiga za sve čestice koje se nalaze u tom ulošku vodi isključivo u elektronickom obliku. Taj podatak vidljiv je na stranici www.pravosudje.hr ili na www.uredjenazemlja.hr.

Ako u ulošku iznad slova A stoji tekst „z.k. uložak je u prijepisu“, to znaci da se radi o ulošku koji je prepisan, ali nije potpuno provjerena točnost prijepisa. Za takav uložak stanje obavezno treba provjeriti u zemljišnoknjižnom odjelu - moguće je da prijepis uloška nije dovršen, ili da se dogodila greška u pisanju ili prijepisu. Ako na zemljišnoknjižnom izvatku u natpisu postoji oznaka „aktivna plomba“, znači da je za nekretninu u tom ulošku u tijeku postupak, odnosno da neki predani prijedlog nije riješen. Oznaka „broj zadnjeg dnevnika“ je broj posljednjeg predmeta koji je u tom ulošku riješen.
PRIJE KUPNJE NEKRETNINE
Potrebno je provjeriti stanje nekretnine:
   
• u zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda - zemljišnoknjižni izvadak
• u katastarskom uredu - prijepis posjedovnog lista i kopija katastarskog plana.

Podaci o nekretnini iz zemljišne knjige i katastra moraju biti usklađeni! Ako postoji razlika u oznakama čestica, razlika u površini ili opisu nekretnine, potražite stručnu pomoć ovlaštenog geodetskog stručnjaka.

Podaci osobe koja prodaje nekretninu moraju biti upisani u zemljišnu knjigu i biti istovjetni onima iz osobne iskaznice (ime, prezime, adresa prebivališta). Ako postoji sumnja u identitet, sud može odbiti prijedlog za upis. Provjerite je li nekretnina koju kupujete opterećena hipotekom, ili kojim drugim stvarnim pravom (npr. pravom doživotnog uživanja u korist neke osobe). Naime, takvi upisi ne sprečavaju daljnje prijenose prava vlasništva, nego ih novi vlasnik „nasljeđuje“ zajedno s nekretninom. Provjerite ujedno i podatke o položaju nekretnine pomoću kopije katastarskog plana, da se ne dogodi da u ugovor unesete podatak o pogrešnoj čestici. Podatak o tome je li neko zemljište građevinsko zatražite u nadležnom uredu državne uprave za graditeljstvo, jer zemljišnoknjižni odjeli i katastarski uredi nemaju taj podatak.
KADA KUPUJETE ILI PRODAJETE SAMO DIO ČESTICE
Prilikom prometa nekretninama (prodaja ili darovanje samo jednog dijela čestice, dioba jedne čestice na više čestica, formiranje građevinske čestice prema lokacijskoj dozvoli i sl.) prethodno je potrebno obaviti odredene postupke, od kojih je najcešca parcelacija zemljišta. Parcelaciju, kao i sve druge potrebne geodetske radove, obavljaju ovlašteni geodetski stručnjaci.

Nakon što geodetski stručnjak obavi izmjeru na samoj čestici, izrađuje odgovarajući elaborat te ga predaje na pregled i ovjeru nadležnom katastarskom uredu. Takav pregledani i ovjereni geodetski elaborat je javna isprava i naziva se „prijavni list za zemljišnu knjigu“. Kad u nadležnom katastarskom uredu preuzmete prijavni list koji treba biti proveden najprije u zemljišnoj knjizi, a tek potom u katastru, obično je riječ o takvim promjenama na zemljištu koje ne mogu biti „papirnato obavljene“ bez prethodnog sređivanja imovinsko-pravnih odnosa. Neke od njih su:

• dioba čestice između više suvlasnika
• formiranje nove čestice koja nastaje od dijelova dviju ili više cestica čiji su vlasnici različite osobe
• prijenos prava vlasništva samo dijela neke čestice na drugu osobu itd.